BETA王内房板块，投资逻辑和机遇

笔者过去对港股的看法已表达得很清楚，今日开始将会在不断为大家留意一些高BETA的板块，如果还没有明白目前港股的投资逻辑，可以留意以下几个重点文章。

0626:「 2024上半年回顾：港股牛市完未? 集齐3大因素 恒指下半年可望修成正果」

0925:「港股牛气冲天，这波升浪可以走多远?」

0926:「港股反弹之际：投资者常见的错误判断与对策」

0930:「港股牛市初期的心理变化：从Alpha到Beta的转变」

内房历史回顾

在理解内房板块的投资逻辑前，我们要先去充分理解过去四年的熊市中内房的角色。为什么内房是最高BETA的板块，是因为房地产市场带来的风险，一直都是这波熊市的主要原因。

三条红线的政策

内房三条红线政策是在2020年8月由中国政府推出，旨在遏制房地产行业的过度借贷及金融风险。这一政策的核心是要求大型房地产开发商在融资时必须遵循三条关键红线：第一条是负债率不超过70%；第二条是净负债率不超过100%；第三条则是现金短期负债比率必须大于1。这些标准旨在促进房地产市场的健康发展，防止过度投机和泡沫风险。

然而，自政策实施以来，许多内房企业面临资金压力，尤其是那些财务状况较为薄弱的开发商，部分企业甚至出现资不抵债的情况。随著企业风险的加剧，市场对内房企业的股价和债价亦不约而同大幅波动。

更重要的是，政策实施后，很多预期之外的问题亦陆续发生。例如大家常常听到的「表外负债」问题，发现了很多公司存在隐藏债务，导致不少公司即使获有三个绿灯，但最终仍是面临债务违约结果。

最新的内房投资环境

我们目前不是去检讨和讨论过去政策的成效。我们需要理解的是经历过4年的事态发展，内地房价的炒风已经冷却，而很多楼市的相关限购政策亦几乎全面解除。近来随著一系列的财政政策和货币政策，市场正在憧憬此个行业的最坏时刻已过。

在讨论最坏时刻已过的时候，很多投资者都会有一个错误想法以为楼市要出现V型反弹，其实只要楼价跌势喘定或略作反弹，发展商能顺利卖楼并完工交付，已经属于最坏时刻已过。近来的房贷利率下降和地方债规模增加，正正是导致最坏时刻已过的主要诱因。

内房股选择

在这个最坏时刻已过概念的情景下，我们就要分清楚投资和投机的分别。投资是去看好房地产行业慢慢复苏，正如今年初的大行报告所说，这个复苏周期很大可能是要到2025年才能发生，这代表需要更长时间去认证。投机方面，则是借著房地产行业的好处，一些违约风险高的房企可能会顺利挨过；更进取的想法是一些已发行违约风险的房企，可能债务重组后「浴火重生」。在这个过程中就会涉及到风险和回报的问题要考虑。

至于内房股份方面，我们可以大致分三大类

1. 债务违约风险较低

2. 债务违约风险较高

3. 已发行债务违约

整体而言，选择投资还是投机是因个人情况而定，没有最佳的答案。但如果投资者至今还不能理解上述提及的观点，可能走一个平稳的投资路线是较为适合(只考虑1和2类型的股份)。

行业投资首选

$中国海外发展(00688.HK)$ 、  $华润置地(01109.HK)$ 、2423  $贝壳-W(02423.HK)$ 是行业当中笔者认为较值得留意的对象。

前两者属于地产发展商，在过去四年的熊市当中，他们也有跟随板块下跌，但跌幅已经远少过同业。在过去4年的恶劣环境下，不论在境内或境外市场，他们的债券价格亦相对稳定，代表市场相对地不担心他们会出现债务违约风险。随著目前行业气氛好转，公司卖楼的套现能力将会充分体现出现，而且公司财务状况健康，未来将会有更多收购合并的机会。

至于贝壳，是笔者去年5月份留意的内房相关产业链股份，主要受惠公司在代理行业上有良好的竞争力和客户护城河。公司在今年亦开始进军房地产行业(于成都买入优质地皮)，事件一度导致股价今年5月由高位回落，但随著近来市场气氛向好，这行动现时就被市场视为正面讯号。

从上述的公司表现可以看到一点，就是有稳定现金流和负债水平不高的公司，在行业在最坏时刻已过这时段，可能存在更多收购合并机会。

行业投机类股份

至于投机首选，个人会留意  $龙湖集团(00960.HK)$ 、  $万科企业(02202.HK)$ 和  $融创中国(01918.HK)$ 。这三只为主，头两只在熊市尾段市场担心出现债务违约，而融创中国目前正处于债务重组中。但考虑到公司在过去熊市的执行能力，前两者是衡量风险和回报后较为可取的股份；后者则是类别3属于高风险高回报的股份。

至于其他内房股，就是典型的高风险高回报，并不代表不能买，但由此涉及种类太多，笔者自己也难以逐只去分析。

在投机最后的意见上，虽然上述的三只股份在这轮牛市中可能有很高的回报，但笔者认为如果用期权或认股证形式作部署，值博率上亦不会差。投机过程中更可以赚取隐含波动率上升的利好因素。

笔者今早亦于Investalk推荐了688的认股权证

同场还有推介  $恒生指数(800000.HK)$ 认购证

关于内房板块更多详细的分析，就留我们10月8日的投资讲座再和大家解说吧，有兴趣的记得报名参加。

富途证券首席分析师谭智乐

笔者持有1109的衍生工具产品

(笔者为证监会持牌人，其及其有联系者并无拥有其他建议股份发行人之财务权益)