BETA王內房板塊，投資邏輯和機遇

筆者過去對港股的看法已表達得很清楚，今日開始將會在不斷為大家留意一些高BETA的板塊，如果還沒有明白目前港股的投資邏輯，可以留意以下幾個重點文章。

0626:「 2024上半年回顧：港股牛市完未? 集齊3大因素 恒指下半年可望修成正果」

0925:「港股牛氣衝天，這波升浪可以走多遠?」

0926:「港股反彈之際：投資者常見的錯誤判斷與對策」

0930:「港股牛市初期的心理變化：從Alpha到Beta的轉變」

內房歷史回顧

在理解內房板塊的投資邏輯前，我們要先去充分理解過去四年的熊市中內房的角色。為什麼內房是最高BETA的板塊，是因為房地產市場帶來的風險，一直都是這波熊市的主要原因。

三條紅線的政策

內房三條紅線政策是在2020年8月由中國政府推出，旨在遏制房地產行業的過度借貸及金融風險。這一政策的核心是要求大型房地產開發商在融資時必須遵循三條關鍵紅線：第一條是負債率不超過70%；第二條是淨負債率不超過100%；第三條則是現金短期負債比率必須大於1。這些標準旨在促進房地產市場的健康發展，防止過度投機和泡沫風險。

然而，自政策實施以來，許多內房企業面臨資金壓力，尤其是那些財務狀況較為薄弱的開發商，部分企業甚至出現資不抵債的情況。隨著企業風險的加劇，市場對內房企業的股價和債價亦不約而同大幅波動。

更重要的是，政策實施後，很多預期之外的問題亦陸續發生。例如大家常常聽到的「表外負債」問題，發現了很多公司存在隱藏債務，導致不少公司即使獲有三個綠燈，但最終仍是面臨債務違約結果。

最新的內房投資環境

我們目前不是去檢討和討論過去政策的成效。我們需要理解的是經歷過4年的事態發展，內地房價的炒風已經冷卻，而很多樓市的相關限購政策亦幾乎全面解除。近來隨著一系列的財政政策和貨幣政策，市場正在憧憬此個行業的最壞時刻已過。

在討論最壞時刻已過的時候，很多投資者都會有一個錯誤想法以為樓市要出現V型反彈，其實只要樓價跌勢喘定或略作反彈，發展商能順利賣樓並完工交付，已經屬於最壞時刻已過。近來的房貸利率下降和地方債規模增加，正正是導致最壞時刻已過的主要誘因。

內房股選擇

在這個最壞時刻已過概念的情景下，我們就要分清楚投資和投機的分別。投資是去看好房地產行業慢慢復甦，正如今年初的大行報告所說，這個復甦周期很大可能是要到2025年才能發生，這代表需要更長時間去認證。投機方面，則是借著房地產行業的好處，一些違約風險高的房企可能會順利挨過；更進取的想法是一些已發行違約風險的房企，可能債務重組後「浴火重生」。在這個過程中就會涉及到風險和回報的問題要考慮。

至於內房股份方面，我們可以大致分三大類

1. 債務違約風險較低

2. 債務違約風險較高

3. 已發行債務違約

整體而言，選擇投資還是投機是因個人情況而定，沒有最佳的答案。但如果投資者至今還不能理解上述提及的觀點，可能走一個平穩的投資路線是較為適合(只考慮1和2類型的股份)。

行業投資首選

$中國海外發展(00688.HK)$ 、  $華潤置地(01109.HK)$ 、2423  $貝殼-W(02423.HK)$ 是行業當中筆者認為較值得留意的對象。

前兩者屬於地產發展商，在過去四年的熊市當中，他們也有跟隨板塊下跌，但跌幅已經遠少過同業。在過去4年的惡劣環境下，不論在境內或境外市場，他們的債券價格亦相對穩定，代表市場相對地不擔心他們會出現債務違約風險。隨著目前行業氣氛好轉，公司賣樓的套現能力將會充分體現出現，而且公司財務狀況健康，未來將會有更多收購合併的機會。

至於貝殼，是筆者去年5月份留意的內房相關產業鏈股份，主要受惠公司在代理行業上有良好的競爭力和客戶護城河。公司在今年亦開始進軍房地產行業(於成都買入優質地皮)，事件一度導致股價今年5月由高位回落，但隨著近來市場氣氛向好，這行動現時就被市場視為正面訊號。

從上述的公司表現可以看到一點，就是有穩定現金流和負債水平不高的公司，在行業在最壞時刻已過這時段，可能存在更多收購合併機會。

行業投機類股份

至於投機首選，個人會留意  $龍湖集團(00960.HK)$ 、  $萬科企業(02202.HK)$ 和  $融創中國(01918.HK)$ 。這三隻為主，頭兩隻在熊市尾段市場擔心出現債務違約，而融創中國目前正處於債務重組中。但考慮到公司在過去熊市的執行能力，前兩者是衡量風險和回報後較為可取的股份；後者則是類別3屬於高風險高回報的股份。

至於其他內房股，就是典型的高風險高回報，並不代表不能買，但由此涉及種類太多，筆者自己也難以逐隻去分析。

在投機最後的意見上，雖然上述的三隻股份在這輪牛市中可能有很高的回報，但筆者認為如果用期權或認股證形式作部署，值博率上亦不會差。投機過程中更可以賺取引伸波幅上升的利好因素。

筆者今早亦於Investalk推薦了688的認股權證

同場還有推介  $恒生指數(800000.HK)$ 認購證

關於內房板塊更多詳細的分析，就留我們10月8日的投資講座再和大家解說吧，有興趣的記得報名參加。

富途證券首席分析師譚智樂

筆者持有1109的衍生工具產品

(筆者為證監會持牌人，其及其有聯繫者並無擁有其他建議股份發行人之財務權益)