【REITs 香港 2024】房地产信托基金投资指南

1.7万人浏览2024.10.16

【REITs 香港 2024】房地产信托基金投资指南

有楼揸手，生活无忧？买楼，除了自住，也可放租，为自己带来源源不绝的稳定被动收入。但人人都想有楼揸手，难道个个都有钱买楼？现在无物业在手，都能收租！就是透过一种投资产品——REITs（房地产信托基金）。

什么是REITs？

REITs中文叫「房地产投资信托基金」，是Real Estate Investment Trusts的缩写。REITs是一种特殊的投资工具，主要投资于房地产相关资产，如商业、住宅、医院等，一般由房地产管理公司管理。

投资REITs的优缺点

每样投资产品都有其优势及风险，投资前谨记评估自己的需要及可承受的风险。

REITs的优点

收益性稳定且强:REITs 公司营运良好，收益一般都会非常稳定。因为收益源自于租金及房屋管理费等，只要租客与企业均没有大规模违约，现金流基本上都会很稳定。加上，按照香港证监会规定，房地产投资信托基金的股息比率至少要达90%，即要将九成赚到的钱派给股东，故收益率往往高于普通股票。另外，由于REITs本身免缴企业所得税，有利投资者获得较高收益。
分散风险:REITs通常拥有多种不同类型的房地产资产，能有效分散投资风险。加上，REITs可以作为股票投资组合的一部分，同样有助分散投资风险，提高整体收益。
投资门槛低、流动性强:REITs的股票都在证券交易所上市交易，投资者可以随时买卖，流动性强。而且购买金额比购买真实房地产低很多，普遍入场费为数千元至万元不等。
抗通胀:房地产资产通常较能抵御通胀，因为REITs会随著通胀，同步加价、股息也会随之增加。

REITs的风险

增长潜力低: REITs 主要是以房租当作收益，所以正常情况下不可能一群房地产的租金瞬间爆升，因为这很可能直接的就是影响到该REITs的出租率。
利率风险:利率对房托基金价格有很大影响，当遇上加息周期，或有机会影响按揭成本，从而影响楼市交投，不利投资；另外，REITs一般依赖于借贷，利率上升可能增加借贷成本，影响收益。
管理风险:REITs的投资和运营决策依赖于管理公司的专业能力，管理不善可能导致亏损。
租户风险:由于REITs的收入来自租金，如果租户出现无法续租或合约终止的情况，或会影响REITs的收入。除此之外，面临租户需求下降，也会影响REITs的经营状况。

REITs 股票和地产股的分别？

我们可以从6大方面区分REITs股票和地产股：

1.投资方式
- REITs主要通过购买和管理各类房地产资产来获得收益，是直接投资房地产。
- 地产股则可同时从事房地产投资及开发活动以外的业务，例如房地产开发商、建筑公司等企业的股票，是间接投资房地产。
2.收益来源
- REITs的主要收益来自租金收入和房地产升值。
- 地产股的收益主要来自股票价格的升跌和股息。
3.分配政策
- REITs法例规定要求将至少90%的收益分配给股东作为股息。
- 地产股的股息政策由公司自行决定，分配比例不确定性较高。
4.监管方
- REITs由第三方监管。委任独立受托人去监察基金运作，并代表基金单位持有人保管资产。地产股由董事会和行政人员监察、管理公司的运作，或存有利益冲突。
5.税收优惠
- REITs本身免交利得税，在港投资港股REITs者亦无需缴纳股息税。
- 地产股需缴纳利得税，同时投资者也需缴纳个人所得税。
6.投资风险
- REITs主要投资房地产资产，行业风险相对集中。
- 地产股受市场影响，波动性也较高。当地产公司融资借钱时，借贷比率交由市场决定。

总括而言，REITs更侧重于房地产资产的直接投资和获取稳定租金收益，即不只是投资一间房地产，而是一群出租的房地产并收租；而地产股则侧重于房地产企业的间接投资和股价升跌。

在香港，可以投资哪些REITs？

在香港想要投资REITs，可以选择投资港股的REITs个股和美股中的REITs个股或者投资REITs ETF。目前在港上市的REITs有11只，当中领展的市值最高，兼且是唯一的蓝筹REITs；而于美国上市的REITs ETF则有62只，数最大规模的REITs ETF为Vanguard Real Estate ETF。